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高价房定价周期被延长?上海闵行星河湾开盘时间再改

发布时间:2020-01-16 16:08:10

在上海高价楼盘预售价格受到“监控”的消息挥之不去的情况下,日前上海市住房保障和房屋局对外表示,上海并没有限制高价楼盘上市,但强化了商品房预销售方案的备案管理,要求以“一房一价”来制定营销方案和予以审报。

更有业内人士指出,部分高价楼盘预售许可审批流程的延长,一方面是由于新操作模式拉长了审核时间,另一方面高价楼盘由区房管局提交至市房管局进行重点复核的做法,亦有相应影响。而近日受此影响的高价楼盘,便是广受业内关注的上海闵行区星河湾项目。

豪宅开盘时间再改

“原来收到通知说是9月25日开盘的。”购房者许 昨天向《第一日报》表示,“现在去询问售楼处,却被告知又取消了。而且接下来何时开盘、价格多少也没法确定。”

事实上,这种临时变卦的行为,对上海闵行区的星河湾项目来说已不是首次。跟踪这一楼盘多时的许 称,闵行星河湾的开盘时间从8月中调整到8月底,之后又说到9月初,好不容易最终确定了开盘时间9月25日,结果又被告知再次变更。

闵行星河湾售楼处工作人员的回答,印证了这一情况,据称,开盘时间的变化是由于“某种原因”所致,具体内情不详。“现在只能说9月25日之前对外开放样板房和楼盘示范区,之后什么时候开盘还要等通知。”该工作人员回复道。

资料显示,被命名为“上海星河湾”的闵行星河湾项目,是以打造豪宅出名的星河湾地产进入上海的第二个项目。以其范围来看,东至都庄路与老沪闵路,南至金都路,西至莘奉金高速公路,北至梅州路,总建筑面积71.4 万平方米。有消息称,这一楼盘的装修标准与浦东星河湾几乎无异,预计成本价在10000元/平方米左右。正因如此,虽然该盘所处地理位置稍嫌偏僻,但外界对其开盘价的预测仍偏向于5万~6万元/平方米。

不过,闵行星河湾项目如今面临的问题是,上海对高价位楼盘预销售行为的监控力度可能正逐渐加大。从记者得到的一份业内来看,如果以单价 万元/平方米作为基准线,5月份上海楼市 万元以上房源的供应面积为24.84万平方米,6月份为10.09万平方米,而到8月份则下降到了9.01万平方米。

知情人士的说法从侧面印证了这一情况,“导致闵行星河湾项目开盘时间变化的原因,实际上是其预售许可证尚未下发,因此不得不再度延后。不过9月25日既然已经确定了,因此就索性改成对外接受参观的名义来进行。”

新规则的影响

9月17日,针对“上海新推楼盘单价超过 万元必须由市房管局审批”的传言,上海市房管局副局长庞元回应称,不存在对高价位楼盘预售许可收回到市局,也不存在对高价位楼盘不让上市预售的问题。但他同时强调,市房管局主要是加强对预销售方案的重点复核工作,重点是“一房一价”。

这一操作口径的明确,出现在9月初由上海市房管局下发的《关于进一步加强本市房地产市场监管,规范商品住房预销售行为的通知》(下称《通知》)中。根据《通知》规定,房地产开发企业应当在销售方案中申报“一房一价”,明确调价期限,并严格按照申报价格对外销售。如果销售价格需要上浮的,应重新申报备案。

据一家大型房企的营销人士介绍,以往提交营销方案是以销售均价上报,然后再制订一个上下浮动范围。如今按照“一房一价”的操作方式,不但对企业上报的方案制订速度有影响,而且审批周期亦有延长。“以从前申请预售许可证的时间周期来看,快的话一个星期,慢的话可能两到三个星期。”一家大型房企相关营销人士表示,“现在文件递交到窗口之后的审核周期明显拉长了。”

中国房地产信息集团发布的一份统计数据显示,“金九银十”期间,上海新上市的千万元总价项目预计会达20个左右,未来千万豪宅市场的竞争将日趋激烈。然而记者询问了几个豪宅项目后却发现,实际推盘时间未必会按照原本计划顺利进行。如某个原定于10月上市的豪宅项目,开发商便坦率表示,预售许可证仍在审核之中,何时下发“时间不祥”。而位于上海虹桥地区的中星美华邨项目,在经历10年的保护性开发之后,按照计划将于年内开盘发售。但由于该盘预估价格在5万~7万元/平方米,在当前的市场情况下,开盘时间无法明确落实。

有房企销售负责人向记者表示,对于高价楼盘的监控措施其实早已有之。“部分高价楼盘在上报预售价格的时候,区级相关部门会给出指导意见,然后上报至市级部门‘流转’。近期这一现象的浮出水面可能是由于‘一房一价’的执行操作导致审核时间延长。”

“高价楼盘的针对客户本来就是一个有限数量群体,对于高价楼盘的监控,实际上正是迎合了宏观调控政策的基调所在,即对市场中的非理性需求及投资需求有一定抑制。”DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏表示,“那些符合刚性需求的楼盘供应量并不会受到影响。”

以上海万科为例,在今年年底4个月内将有大量房源集中供应,推盘量将达20万平方米之多,项目分别位于上海长宁、宝山、浦东新区。有接近万科的人士向记者透露,这些楼盘预售许可证的下发“没有问题”。

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